دعوای خلع ید
-طرح مسئله: فرض کنیم شخص الف مالک رسمی ملکی میباشد و شخص ب آن را تصرف نمود. هیچ قرارداد مکتوبی از جمله قرارداد اجاره نیز بین طرفین منعقد نشده است. در این حالت اگر به درخواست مالک، شخص متصرف ملک را تخلیه و تحویل ننماید بهترین دعوایی که میتوان مطرح نمود دعوای خلع ید میباشد.
-در دعوای خلع ید، خواهان نیاز به اثبات سبق تصرفات خود در ملک ندارد. همین که خواهان مالک ملک باشد و به ادامه تصرفات خوانده رضایت نداشته باشد، میتواند خلع ید متصرف را از دادگاه بخواهد. اما باید یک نکته را در نظر داشته باشیم و این است که توافقاتی بین طرفین در خصوص نحوه استفاده و تصرف ملک نباشد. به عنوان مثال اگر قرارداد اجاره ( قرارداد عادی بدون امضاء شهود، قرارداد عادی با امضاء شهود و یا قرارداد رسمی ) قبلا بین طرفین منعقد شده باشد، مالک نمیتواند دعوای خلع ید مطرح نماید. بلکه به تناسب میتواند درخواست تنفیذ فسخ قرارداد اجاره و یا تخلیه عین مستاجره را نماید که در مقاله جداگانه ای به طور مفصل در مورد آن توضیح خواهم داد. اگر بین مالک ملک و متصرف توافقاتی مبنی بر نحوه تصرف وجود داشته باشد، دادگاه طبق توافقات تصمیم میگیرد و حکم به خلع ید صادر نمیشود. تا زمانی که توافق مکتوب طرفین در مراجع صالح فسخ یا ابطال نگردد، بر طبق آن باید عمل نمود. به عنوان مثال اگر توافقی مبنی بر اینکه شخص متصرف مبلغ مشخصی از شخص الف طلبکار میباشد و بابت این طلب طرفین توافق نمایند که شخص ب به مدت دو سال در ملک تصرف داشته باشد، باید طبق این توافق عمل شود، مگر اینکه این توافق اقاله، فسخ با ابطال شده باشد. شاید این سوال پیش آید که اگر مالک با رضایت کامل، ملک خود را در اختیار متصرف قرار داده باشد، آیا باز میتواند دعوای خلع ید مطرح نماید. بله. از زمانی که مالک ملک خود را از متصرف طلب میکند و متصرف ملک را تحویل نمیدهد ید امانی به ید ضمانی تبدیل شده و متصرف غاصب محسوب میشود.
-مهم ترین رکن اساسی دعوای خلع ید، احراز مالکیت خواهان میباشد. به طوری که به دعوای خلع ید دعوای مالکیت میگویند و فقط مالک میتواند چنین دعوایی علیه متصرف ملک مطرح نماید. اولین رکن اساسی دعوای خلع ید مالک بودن خواهان است. زمانی یک شخص میتواند چنین دعوایی مطرح نماید که مالک ملک باشد. وقتی محکمه به دعوای خلع ید رسیدگی میکند، اولین رکن این دعوا یعنی مالکیت خواهان را باید احراز نماید. اگر مالکیت خواهان محرز نباشد، نوبت به بررسی سایر ارکان دعوای خلع ید ( تصرف خوانده و عدوانی بودن این تصرف ) نمیرسد. منظور از مالکیت خواهان نیز به تصریح قانون و رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۰۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عموم دیوان عالی کشور، صورتجلسه نشست قضایی مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۷ استان فارس/ شیراز، مالکیت به اعتبار مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت میباشد. لذا مالک شخصی میباشد که مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد و با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وی به عنوان مالک معرفی گردد.
-بررسی دعوای خلع ید به صورتی نیست که دادگاه بتواند توامان حکم به مالکیت خواهان صادر نماید و متعاقب آن، حکم به خلع ید خوانده دهد. محاکم عام دادگستری مرجع اثبات مالکیت نمیباشند. مدعی مالکیت باید پس از طی تشریفات ثبتی سند مالکیت از اداره ثبت محل دریافت نماید. مواد 11 الی ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۰۹/۱۳۹۰ و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ در این موارد تعیین تکلیف کرده است که در مقالات جداگانه ای این قوانین مورد بررسی قرار میگیرند.
-خواهان باید در زمان طرح دعوای خلع ید مالک رسمی ملک باشد و دادگاه ها نمیتوانند همزمان که به اختلاف مالکیت رسیدگی نمایند حکم به خلع ید نیز صادر کنند به جز در موارد استثنایی که در آرا محاکم عالی بدان اشاره شده است مثل زمانی که خواهان همزمان با طرح دعوای خلع ید ابطال سند مالکیت مالک یا متصرف را بخواهد یا حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک ملک بخواهد که در این صورت محاکم میتوانند همزمان حکم به خلع ید متصرف نمایند. چرا که در این صورت در مرحله اجرای حکم، سند رسمی ملک به نام محکوم له منتقل میگردد و همزمان از ملک نیز خلع ید میشود و در این حالات محکوم له بی نیاز از مراجعه به اداره ثبت و طی تشریفات قانونی مختص آن مرجع میشوند.
-به عنوان مصداق نظر شما را به دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۲۹۹۳۷۰۰۴۱۰ چاپ شده در کتاب نقد آراء برگزیده جشنواره آرای دادگستری استان تهران صفحات ۹۷ و ۱۰۲ جلب مینمایم. این دادنامه که جزو آراء برتر در جشنواره آرای دادگستری کل استان تهران انتخاب شده بود. پذیرش دعوای خلع ید را صرفا بر اساس حصول مرحله پنجم املاک طبق قانون ثبت یعنی ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت قابل استناد دانسته و در آن دعوا که خواهان دارای صورت مجلس و تحدید حدود ناقص بود، قرار عدم استماع صادر گردید که قطعی گردید.
-رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۰۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عموم دیوان عالی کشور که به دنبال صدور آراء متناقض در شعبات چهارم و پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان صادر گردید نیز مالکیت رسمی طبق ماده 22 قانون ثبت را شرط دعوای خلع ید مورد تایید قرار داده است.
-لذا خواهان نمیتواند به استناد خواسته اثبات مالکیت دعوای خلع ید را مطرح نماید. حتی اگر به فرض محال محاکم عام دادگستری حکم به اثبات مالکیت شخصی بر ملک خاصی را صادر نمایند. این شخص باید با مراجعه به اداره ثبت و طی تشریفات قانونی نام خود را در دفتر املاک نسبت به این ملک ثبت نماید و سپس مستند به مالکیت رسمی دعوای خلع ید علیه متصرف مطرح نماید. لذا خواسته اثبات مالکیت اثر جدیدی در روابط طرفین پرونده ایجاد نمیکند و به اصطلاح ترافعی نمیباشد و در هر صورت خواهان حتی با وجود دریافت حکم اثبات مالکیت بی نیاز از مراجعه به اداره ثبت و طی تشریفات قانونی نمیشود. ضمن اینکه محاکم عام دادگستری مرجع اعلان مالکیت اشخاص بر ملک و مرجع صدور سند مالکیت نمیباشند. محاکم عام دادگستری اقدام به اثبات روابط حقوقی بین اشخاص نمیکند، بله اگر روابط حقوقی خاصی بین اشخاص باشد و اختلافی حادث شود با مراجعه هر کدام از طرفین آثار این روابط را اجرا نموده و فصل خصومت میکنند. اگر محاکم عام دادگستری اقدام به ورود به دعوای اثبات مالکیت یک شخص بر ملک خاصی را نماید و حکم به اثبات مالکیت نماید، ضمن اینکه وضعیت حقوقی جدیدی تاسیس نمیکند و تاثیری در روابط طرفین ایجاد نمیکند اقدام به تحصیل دلیل میکند که این تحصیل دلیل ضمن اینکه ارزش قانونی و حقوقی ندارد اجل از شان دستگاه قضا میباشد.
-دعوای خلع ید ممکن است به دو صورت مطرح شود.: حالت اول: دعوای خلع ید مفروز میباشد. در این صورت خواهان مالک شش دانگ ملک موضوع اختلاف میباشد و با احراز مالکیت خواهان از ملک خلع ید شده و ملک تحویل خواهان میشود. حالت دوم: دعوای خلع ید مشاعی میباشد. در این حالت خواهان مالک قسمتی از ملک مورد اختلاف میباشد نه تمام شش دانگ آن و خوانده نیز ممکن است یکی از شرکای مشاعی وی و یا شخص ثالث باشد. در اینجا دو سوال پیش می آید که به هر دو پاسخ داده میشود: سوال اول اینکه آیا خواهان میتواند دعوا را فقط به طرفیت شخص متصرف مطرح نماید یا اینکه باید تمام ملکین مشاعی نیز طرف دعوا قرار بگیرند. این مورد در رویه قضایی اختلافی میباشد و بعضی از قضات چنین نظر میدهند که خواهان باید تمام مالکین مشاعی را نیز طرف دادخواست قرار دهند وگرنه قرار عدم استمع دعوا صادر میشود، چرا که سایر مالکین مشاعی در این ملک حق و حقوق دارند و باید از دعوای طرح شده مطلع شوند. اما گروهی بر این نظرند که نیاز نیست تمام مالکین مشاعی یک ملک طرف دادخواست قرار بگیرند. خواهان میتواند فقط متصرف غاصب و بدون اذن را طرف دعوا قرار دهد. یکی از ایرادات نظر اول این است که اگر سایر مالکین مشاعی طرف دعوا قرار گیرند لاجرم باید حکم بر علیه همه صادر شود و همه از ملک خلع ید شوند و ممکن است خواهان بعدا از این دادنامه در جهت دادخواست مطالبه اجرت الامثل ایام تصرف ملک استفاده نماید در حالی که سایر مالکین مشاعی واقعا متصرف ملک نبودند. به نظر اینجانب برای طرح دعوای خلع ید مشاعی نیاز نیست تمام مالکین مشاعی طرف دعوا قرار بگیرند و فقط کافی است متصرف یا متصرفین طرف دعوا قرار بگیرند. دو نظریه مشورتی در تایید این نظر به شرح ذیل عینا آورده میشود.
-شماره یک: نظریه مشورتی شماره 7/95/1175 مورخ 1395/05/19 در پرونده به شماره: 786-1/127-95 -استعلام: در دعوای خلع ید مشاعی آیا طرح دعوا به طرفیت تمامی مالکین مشاعی ضرورت دارد یا اینکه طرح دعوا به طرفیت احد از آنها نیز کفایت مینماید؟ -نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه: دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهاناند، اقامه میشود و ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن کلیه مالکین مشاعی نیست. -شماره دو: نظریه مشورتی شماره 7/99/341 مورخ 1399/03/24، شماره پرونده: 99-105-341 ح -استعلام: در خلع ید مشاعی آیا علاوه بر متصرفین، دیگر مالکان مشاعی نیز باید طرف دعوی قرار بگیرند؟ -نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه: دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهاناند، اقامه میشود و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن تمام مالکان مشاعی نیست و بر فرض اثبات دعوا و صدور حکم نمیتوان از دیگر متصرفان رفع تصرف کرد. / ب ر سوال دیگری که پیش می آید این است که در فرض مسئله که شخص الف مالک رسمی ملک میباشد و شخص ب که متصرف ملک است و ملک را تخلیه و تحویل نمیدهد، آیا خواهان فقط میتواند دعوای خلع ید مطرح نماید یا سایر دعاوی از جمله رفع تصرف عدوانی حقوقی و کیفری نیز قال طرح است؟ در جواب باید عنوان نمایم که هدف رفع تصرف از ملک میباشد و خواهان باید کوتاه ترین و ساده ترین راه را انتخاب نماید. در دعوای خلع ید به مفهوم اخص همین که احراز شود خواهان مالک رسمی ملک بوده و قرارداد اجاره و یا قرارداد دیگری در مورد نحوه استفاده از ملک بین طرفین منعقد نشده باشد حکم به خلع ید ملک صادر میشود. اما در دعاوی رفع تصرف خواهان حتما باید سبق تصرفات خود را در محکمه اثبات نماید. البته ناگفته نماید که طرح شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی علیه متصرف ممکن است به علت ترس متصرف از دادسرا و حبس فورا ملک را تخلیه و تحویل نماید و اگر مالک بخواهد متصرف بعد از انجام خلع ید تصرفات خود را تکرار نکند طرح دعوای کیفری نیز مناسب میباشد. چرا که به صراحت قانون در صورتی که متصرف رفع تصرف شود و یک بار حکم کیفری صادر گردد، در صورت تکرار، مجازات وی سنگین و حتی حبس میباشد که در مورد شکوائیه کیفری رفع تصرف کیفری در مقاله جداگانه ای به صورت مفصل بحث میشود.