Question 1

اگر ملکی را با قولنامه خریده باشم ولی فروشنده سند را به نامم نزند، چه کار کنم؟

Accepted Answer

از این سوال مشخص میباشد که این ملک دارای سند رسمی مالکیت میباشد. اولین و مهم ترین اقدامی که خریدار باید انجام دهد انجام کامل تعهدات قراردادی خود میباشد. دومین اقدام مراجعه به دفتر اسناد رسمی تعیین شده و اخذ گواهی عدم حضور میباشد. به عنوان مثال اگر تاریخ مشخصی برای انتقال سند در دفتر اسناد تعیین گردد و متقابلا خریدار نیز باید باقیمانده ثمن معامله را پرداخت نماید. خریدار باید در همان تاریخ در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و باقیمانده ثمن معامله نیز به صورت چک بین بانکی یا چک تضمین شده ( در حکم پول نقد ) را همراه خود داشته باشد. در صورتی که فروشنده جهت انتقال رسمی سند ملک در دفتر اسناد رسمی حضور نیابد و یا حاضر شود اما مقدمات انتقال سند رسمی را از قبل انجام نداده باشد، خریدار باید گواهی عدم حضور از دفتر اسناد رسمی دریافت نماید و در همان روز یا روز بعد با مراجعه به بانک باقیمانده ثمن معامله را به حساب فروشنده واریز نماید. سومین اقدام خریدار ارسال اظهرنامه به فروشنده مبنی بر اینکه گواهی عدم حضور دریافت شد. باقیمانده ثمن پرداخت شد و اخطار مبنی بر انتقال رسمی ملک و همچنین پرداخت وجه التزام قراردادی روزانه. 
در چنین شرایطی خریدار تمام مستندات لازم جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مهیا میباشد و خریدار میتواند اقدام به ثبت این دادخواست نماید. 
با توجه به اینکه ملک موضوع فروش دارای سند رسمی زرد رنگ یا سند رسمی سبز رنگ باشد، باید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۱۲/۱۴۰۳ و آیین نامه آن را در نظر گرفت و معامله را در سامانه ثبت ادعای موضوع ماده ده این قانون ثبت نماید.

Question 2

آیا قولنامه عادی برای اثبات خرید ملک کافی است؟

Accepted Answer

باید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۱۲/۱۴۰۳ و آیین نامه آن را در نظر گرفت. 
اگر سند ملک سبز رنگ باشد. یعنی سند ملک از مورخ ۰۳/۰۴/۱۴۰۳ به بعد صادر شد، فروشنده و خریدار حتما باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و معامله را به صورت رسمی تنظیم نمایند. ( ثبت در سامانه کاتب ) در غیر اینصورت ادعای خریدار با مبایعه نامه عادی در دادگاه مسموع نیست. 
اگر سند ملک زرد رنگ باشد  یعنی سند ملک قبل از مورخ ۰۲/۰۳/۱۴۰۳ صادر شده باشد، فعلا خریدار میتواند تا مورخ ۰۱/۰۳/۱۴۰۶ ادعای خود را با مبایعه نامه عادی اثبات نماید ولی از این تاریخ به بعد باید ادعا را در سامانه مورد نظر ثبت نماید.
اگر ملک فاقد سند باشد، خریدار بعد از راه اندازی سامانه دو سال مهلت دارد ادعای خود را در سامانه ثبت نماید و دو سال نیز فرصت درخواست سند نماید.

Question 3

اگر فروشنده بعد از فروش ملک، آن را به شخص دیگری هم بفروشد چه میشود؟

Accepted Answer

مطابق قانون مالک نمیتواند ملک را به چند نفر بفروشد و در صورتی که مالک مرتکب چنین اشتباهی شود با جمع شرایطی مشمول فروش مال غیر میباشد. بهترین اقدام خریدار، ثبت دادخواست حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی میباشد ( در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد ) و اگر ملک فاقد سند رسمی باشد باید دادخواست الزام به تحویل ملک ثبت گردد. 
در این صورت دادگاه فروشنده را الزام به انجام تعهدات قراردادی مینماید. حال اگر فروشنده ملک را به شخص یا اشخاص دیگری نیز انتقال داده باشد و این اشخاص وارد پرونده حقوقی شوند ( مستند به دعاوی طاری: دعوای اضافی،  دعوای متقابل، دعوای جلب ثالث و دعوای ورود ثالث ) دادگاه حقوقی با توجه به تاریخ تنظیمی مبایعه نامه های خریداران، واقعی بودن بیع، پرداخت ثمن و سایر شرایط یکی از خریداران را محق تشخیص میدهد و دعوا را نسبت به سایر خریداران رد میکند. در اینصورت خریدار یا خریدارانی که از طریق دادخواست حقوقی نتوانستند به ملک دست یابند میتوانند اقدام به شکوائیه کیفری کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر نمایند که نتیجه این دعوا محکومیت کیفری فروشنده و الزام به پرداخت ثمن دریافتی به خریدار میباشد. خریدار همچنین برای دریافت ثمن پرداختی و سایر خسارات میتواند دادخواست حقوقی نیز ثبت نماید.

Question 4

اگر متوجه شوم ملکی که خریده‌ام متعلق به شخص دیگری بوده، چه حقوقی دارم؟

Accepted Answer

این سوال در دو فرض ممکن است؛ 
در فرض اول فروشنده، مالک رسمی و واقعی ملک نبوده و بدون اجازه مالک اقدام به فروش ماک نموده و اگر مالک واقعی این معامله را تنفیذ و تایید ننماید، قابل ابطال میباشد. در این صورت فروشنده مرتکب فروش ملک غیر شده و خریدار هم از طریق شکوائیه کیفری و هم دادخواست حقوقی میتواند علیه فروشنده طرح دعوا نماید و محکومیت فروشنده به حبس، استرداد ثمن معامله و سایر خسارات را درخواست نماید.
در فرض دوم فروشنده مااک واقعی و رسمی ملک میباشد ولی این ملک را به دو نفر یا بیشتر فروخته است. در این حالت خریدار مقدم با طرح دادخواست حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل ملک به ملک خود میرسد و خریداران بعدی ناچار طرح شکوائیه کیفری یا دادخواست حقوقی و دریافت ثمن پرداختی و خسارات میباشند.

Question 5

اگر فروشنده برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، چگونه می‌توانم او را مجبور کنم؟

Accepted Answer

از این سوال مشخص میباشد که این ملک دارای سند رسمی مالکیت میباشد. اولین و مهم ترین اقدامی که خریدار باید انجام دهد انجام کامل تعهدات قراردادی خود میباشد. دومین اقدام مراجعه به دفتر اسناد رسمی تعیین شده در مبایعه نامه در تاریخ مد نظر و اخذ گواهی عدم حضور میباشد. به عنوان مثال اگر تاریخ مشخصی برای انتقال سند در دفتر اسناد رسمی تعیین گردد و متقابلا خریدار نیز باید باقیمانده ثمن معامله را پرداخت نماید. خریدار باید در همان تاریخ در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و باقیمانده ثمن معامله نیز به صورت چک بین بانکی یا چک تضمین شده ( در حکم پول نقد ) را همراه خود داشته باشد. در صورتی که فروشنده جهت انتقال رسمی سند ملک در دفتر اسناد رسمی حضور نیابد و یا حاضر شود اما مقدمات انتقال سند رسمی را از قبل انجام نداده باشد، خریدار باید گواهی عدم حضور از دفتر اسناد رسمی دریافت نماید و در همان روز یا روز بعد با مراجعه به بانک، باقیمانده ثمن معامله را به حساب فروشنده واریز نماید. سومین اقدام خریدار ارسال اظهرنامه به فروشنده مبنی بر اینکه گواهی عدم حضور دریافت شد. باقیمانده ثمن پرداخت شد و اخطار مبنی بر انتقال رسمی ملک و همچنین پرداخت وجه التزام قراردادی روزانه. 
در چنین شرایطی خریدار تمام مستندات لازم جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مهیا نمود و خریدار میتواند اقدام به ثبت این دادخواست نماید. 
با توجه به اینکه ملک موضوع فروش دارای سند رسمی زرد رنگ یا سند رسمی سبز رنگ باشد، باید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۱۲/۱۴۰۳ و آیین نامه آن را در نظر گرفت و معامله را در سامانه ثبت ادعای موضوع ماده ده این قانون ثبت نماید.

Question 6

آیا می‌توانم هم‌زمان الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل ملک و خسارت را مطالبه کنم؟

Accepted Answer

بله. اگر فروشنده در تاریخ های مندرج در مبایعه نامه به تعهدات قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی و تحویل ملک عمل ننماید، خریدار میتواند همزمان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک و نیز خسارات را مطالبه نماید. در املاک دارای سابقه ثبتی اگر به هر دلیل امکان تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار نباشد و یا خریدار، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را نخواهد امکان الزام فروشنده به تحویل ملک وجود ندارد.

Question 7

اگر ملک در رهن بانک باشد، آیا می‌توان آن را فروخت؟

Accepted Answer

بله. اما اگر خریدار از بازداشت ملک اطلاع نداشته باشد میتواند معامله را فسخ نماید. ضمن اینکه فروش ملک در رهن با حفظ حقوق مرتهن قابل فروش میباشد. در هر صورت طلب بانک منتفی نمیشود و اگر بدهکار نتواند بدهی خود را به بانک پرداخت کند، بانک معمولا از طریق اجرای ثبت ( در تهران اداره سوم اجرای ثبت ) اقدام کرده و قسمت حسابداری این اداره از طریق استعلام از بانک و بررسی قراردادهای اخذ تسهیلات، میزان طلب بانک را حساب کرده و جهت وصول طلب بانک، ملک را از طریق مزایده به فروش گذاشته تا طلب بانک وصول شود. بنابراین خریدار باید بداند که خرید ملک در رهن احتمال دارد در آینده در مزایده به فروش برسد. اگر شخصی اصرار بر خرید ملک در رهن داشته باشد، باید میزان طلب بانک را استعلام نماید و بعد اقدام به خرید ملک کند.

Question 8

اگر فروشنده فوت کرده باشد، تکلیف قولنامه و انتقال سند چه می‌شود؟

Accepted Answer

عقد بیع جز عقول لازم میباشد به این معنی که با فوت هر کدام از فروشنده و خریدار فسخ و با باطل نمیشود و وراث متوفی ملزم به ایفای تعهدات قراردادی میباشند. بنابراین با فوت فروشنده، قولنامه به اعتبار خود باقی میماند و اگر وراث به قائم مقامی مورث تعهدات قراردادی مبنی بر انتقال سند رسمی و تحویل مبیع را انجام ندهند، خریدار میتواند از طریق مراجعه به محاکم الزام وراث به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع را بخواهد. اما باید این نکته را در نظر گرفت که خریدار نیز متقابلا باید به تعهدات قراردادی خود مبنی بر پرداخت باقیمانده ثمن در مقابل وراث فروشنده عمل نماید.

Question 9

تفاوت «اثبات مالکیت» با «الزام به تنظیم سند رسمی» چیست؟

Accepted Answer

خواسته اثبات مالکیت معمولا در مورد اموال منقول و یا املاک فاقد سابقه ثبتی مطرح میشود، اما خواسته الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح میشود که مال مورد نظر ( مال منقول یا غیر منقول ) دارای سند رسمی میباشد و به طریق عادی به شخص دیگر منتقل گردید اما انتقال دهنده حاظر به تنظیم سند رسمی نمیباشد و انتقال گیرنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح مینماید. مطابق رویه قضایی و مستند به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۰۹/۱۳۹۰، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳، مفهوم مخالف رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰، رای وحد رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۰۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عموم دیوان عالی کشور و صورتجلسه نشست قضایی مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۷ استان فارس/ شیراز طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی در محاکم عام دادگستری باعث موازی کاری و صدور آرا متعارض با ادره ثبت میباشد و مسموع نیست. اما اگر ملک دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت نباشد محاکم ممکن است به دعوای اثبات مالکیت رسیدگی نمایند. در کل دعوای اثبات مالکیت دعوای ترافعی نیست و مقدمه سایر خواسته ها ست و نوعی تحصیل دلیل میباشد و محاکم عام دادگستری مرجع رسیدگی به خواسته های غیر ترافعی و مقدماتی نمیباشند و مجاز به تحصیل دلیل برای طرفین پرونده نمیباشند.

Question 10

اگر سند ملک به نام شخص دیگری باشد ولی من قولنامه داشته باشم، مالک محسوب می‌شوم؟

Accepted Answer

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک نام هر کسی که در دفتر املاک ثبت شده باشد مالک ملک میباشد. بنابراین مالک همان دارنده سند رسمی میباشد. اما اگر همین مالک ملک را با قولنامه فروخته باشد، خریدار میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وی ثبت نماید.

Question 11

آیا با سند عادی می‌توان دعوای خلع ید مطرح کرد؟

Accepted Answer

خیر. نام دیگر دعوای خلع ید، دعوای مالکیت نام دارد. یعنی فقط مالک میتواند چنین دعوایی مطرح نماید. منظور از مالکیت نیز ثبت نام شخص در دفتر املاک مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک میباشد. دعوای خلع ید دارای سه رکن اساسی است. اول مالکیت رسمی خواهان، دوم تصرفات خوانده در ملک و سوم عدوانی بودن این تصرفات. لذا دادگاه ابتدا اقدام به بررسی اولین رکن این دعوا مینماید، با استعلام از اداره ثبت محل مالکیت ملک را استعلام مینماید و در صورتی که مطابق جوتب استعلام، خواهان مالک نباشد قرار عدم استماع صادر میشود.

Question 12

اگر سند مالکیت شخصی باطل یا اشتباه صادر شده باشد، چگونه می‌توان آن را باطل کرد؟

Accepted Answer

حالت اول:
 اگر در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجادکننده بناء یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده به املاک مجاور تجاوز شده و سند صادره نیز به اشتباه صادر شده باشد، طبق لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب ۲۷/۰۹/۱۳۵۸ مالکین املاک مجاور باید به تناسب دادخواست اصلاح سند و قلع و قمع بنا و مستحدثات و یا مطالبه قیمت اراضی اشغالی را مطرح نماید. اگر میزان ضرر مالک ملک مجاور با مقایسه با خساراتی که از خلع ید وقلع بناء و مستحدثات متوجه طرف میشود به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد، در صورتی که طرف دعوی قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی میدهد. در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بناء مستحدثات غیر مجاز داده خواهد شد.
حالت دوم: 
اکر نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادرشده، خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی در این صورت مطابق ماده سوم لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض اصلاحی ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ مصوب  به ترتیب زیر عمل خواهد شد: 
۱- سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به‌موجب حکم نهائی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت مؤخر تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می‌شود.
۲- ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیئت نظارت ارسال دارند.
در صورتی‌که هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) ابلاغ می‌نماید چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود.
در کل مسیر چنین دعاوی طبق مواد ۶ و ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ مشخص گردید. مطابق ماده ۶ برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیئتی به نام هیئت نظارت تشکیل می‌شود.
هیئت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می‌نماید. ماده ۲۵ نیز حدود صلاحیت این هیات را مشخص میکند.

Question 13

اگر چند نفر مدعی مالکیت یک ملک باشند، دادگاه چگونه مالک واقعی را مشخص می‌کند؟

Accepted Answer

یکی از دعاوی ای که در ارتباط با حوزه املاک به کرات در دادگاه ها ثبت میشود، اثبات مالکیت میباشد. املاک از نظر سابقه ثبتی به دو دسته تقسیم میشوند؛ املاک بدون سابقه ثبتی و املاک با سابقه ثبتی.
متولی املاک با سابقه ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک کشور میباشد و دعوای اثبات مالکیت در ارتباط با این املاک در دادگاه پذیرفته نمیباشد. مطابق مواد ۱۱ الی ۲۲ قانون ثبت املاک دارای سابقه ثبتی به چهار دسته تقسیم میشوند که آخرین مرحله ثبت نام شخص در دفتر املاک میباشد. اگر خواسته اثبات مالکیت در ارتباط با املاک دارای سابقه ثبتی در دادگاه مطرح شود، به علت اینکه این موضوع از صلاحیت ذاتی محاکم عام دادگستری خارج میباشد و متولی شناسایی مالکیت و صدور سند مالکیت اداره ثبت اسناد و املاک میباشد، قرار عدم استماع دعوا صادر میشود. اگر دادگاه به چنین دعاوی ای رسیدگی نماید باعث موازی کاری و صدور اسناد مالکیت معارض میشود. بنابراین اگر هر شخصی نسبت به ملکی ادعای مالکیت داشته باشد، باید طبق مطابق مواد ۱۱ الی ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۰۹/۱۳۹۰، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳، مفهوم مخالف رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰، رای وحد رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۰۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عموم دیوان عالی کشور و صورتجلسه نشست قضایی مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۷ استان فارس/ شیراز به اداره ثبت مراجعه نماید.
در مورد املاک بدون سابقه ثبتی احتمالا دعوای اثبات مالکیت قابل استماع باشد، هر چند چنین خواسته ای غیر ترافعی میباشد و اثر و التزامی برای طرفین ایجاد نمیکند اما با شهادت شهود، تصرفات طولانی مدت، تحقیقات محلی و معاینه محلی قابل اثبات میباشد و دادگاهدبا توجه به این دلایل اقدام به صدور رای مینماید.

Question 14

آیا تصرف طولانی‌مدت در ملک می‌تواند باعث مالکیت شود؟

Accepted Answer

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد و مطابق استعلام از اداره ثبت محل، شخص یا اشخاصی در پلاک مد نظر دارای مالکیت باشند، بنابراین تصرفات طولانی مدت هر شخصی غیر از این افراد دلیل مالکیت محسوب نمیشود.
اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی، تصرفات طولانی مدت شخص متصرف اماره مالکیت محسوب میشود. اما باید این نکته را در نظر گرفت که تصرف با عنوان مالکیت اماره ای بر مالکیت شخص در ملک میباشد وگرنه اگر شخصی به عنوان نگهبان، سرایدار، مستاجر و یا به هر نحوی دیگری ملک را در اختیار داشته باشد مالک محسوب نمیشود.

Question 15

تفاوت خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی چیست؟

Accepted Answer

دعوای خلع ید همان دعوای مالک رسمی ملک بر علیه متصرف غیر قانونی ملک میباشد. نام دیگر دعوای خلع ید دعوای مالکیت میباشد. ارکان دعوای خلع ید شامل احراز مالکیت رسمی خواهان، تصرفات غیر قانونی خوانده و عدم وجود توافق در مورد نحوه استفاده از ملک بین مالک و متصرف میباشد. اگر توافقی بین طرفین در مورد نحوه استفاده از ملک نباشد، همین که مالک به متصرف اعلام کند که باید ملک را تحویل وی نماید و متصرف استنکاف کند، ید وی ضمانی شده و غاصب محسوب میشود و ضامن عین و منافع ملک میشود
دعوای تخلیه مربوط به زمانی است که بین مالک و متصرف قرارداد اجاره منعقد شده باشد. اگر مدت قرارداد منقضی شده باشد و مستاجر ملک را تخلیه و تحویل مالک ننماید، موجر ( مالک ) میتواند از طریق دادگاه های صلح تخلیه عین مستاجره را درخواست نماید. در حال حاضر طبق مصوبه سران قوا قراردادهای اجاره که در سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند در صورتی که مستاجر تمایل داشته باشد و حداکثر ۲۵ درصد افزایش مبلغ رهن و اجاره را به موجر پرداخت نماید خود به خود تمدید میشود به جز موارد استثنایی مثل تخریب و بازسازی ملک، فروش ملک و نیاز شخصی مالک. 
دعوای تصرف عدوانی دعوایی است که متصرف سابق بر علیه متصرف کنونی مطرح مینماید. خواهان در این پرونده باید سبق تصرف خود بر ملک و عدوانی بودن تصرف خوانده بر ملک را اثبات نماید. همین که مشخص گردد خواهان قبلا متصرف ملک بوده و شخص متصرف بدون مجوز قانونی و به عدوان ملک را در تصرف دارد حکم به رفع تصرف صادر میشود. هدف قانونگذار در دعوای رفع تصرف برگشت به حالت سابق میباشد. در این دعوا سند مالکیت خیلی اهمیت ندارد، هر چند که داشتن سند مالکیت خواهان بر ملک از جمله اماره تصرف سابق خواهان بر ملک میباشد. دعوای تصرف عدوانی را میتوان به صورت کیفری نیز مطرح نمود. در این صورت شاکی باید مالک رسمی ملک باشد و تصرفات مشتکی عنه نیز غیر قانونی باشد. در دعوای رفع تصرف عدولنی کیفری نیاز به احراز سبق تصرفات شاکی نمیباشد.

Question 16

اگر کسی بدون اجازه وارد ملک من شده باشد، چه دعوایی باید مطرح کنم؟

Accepted Answer

گر ملک تصرف شده دارای سند رسمی باشد و شما مالک رسمی این ملک باشید بهترین دعوایی که میتوان مطرح کرد خلع ید است. در این صورت دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل و اعلام نام شما به عنوان مالک و عدم وجود توافق در مورد نحوه استفاده از ملک بین شما و متصرف حکم به خلع ید صادر میشود. ( اگر این شرایط حاکم باشد شما میتوانید شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی نیز مطرح نمایید. اگر همین شرایط حاکم باشد و سابقه تصرف نیز داشته باشید میتوانید دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی نیز مطرح کنید )
اما اگر ملک دارای سند رسمی نمیباشد و یا دارای سند رسمی میباشد اما شما مالک رسمی ملک نیستید اما سابقه تصرف در ملک دارید بهترین دعوایی که میتوان مطرح نمود دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی میباشد. در این صورت دادگاه با احراز تصرفات سابق شما در ملک و عدوانی بودن تصرفات خوانده بدون در نظر گرفتن اینکه چه کسی مالک میباشد، حکم به رفع تصرف عدوانی میدهد. 
ارکان و شرایط طرح هر کدام از دعاوی خلع ید مفروض، خلع ید مشاع، رفع تصرف عدوانی حقوقی، رفع تصرف عدوانی کیفری و تخلیه عین مستاجره متفاوت میباشد و متقاضی باید با دریافت مشاوره حقوقی حرفه ای بهترین و راحت ترین دعوا را انتخاب نماید.

Question 17

اگر مستأجر بعد از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکند، چه اقدامی باید انجام داد؟

Accepted Answer

باید با مراجعه به یکی از دفاتر الکترونیک قضایی دادخواست تخلیه عین مستاجره علیه مستاجر ثبت نمود که پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع میشود. اما اگر قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵ منقضی میشود باید با در نظر گرفتن مصوبه سران قوا با موضوع تمدید خودکار قراردادهای اجاره اقدام به ثبت دادخواست نمود. مطابق این مصوبه اگر قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵ منقضی میشود و مستاجر تا ۲۵ درصد به مبلغ رهن و اجاره اضافه میکند، قرارداد اجاره خود به خود تمدید میشود و موجر نمیتواند تخلیه ملک را بخواد مگر در موارد استثنایی. موارد استثنایی عبارتند از تخریب و بازسازی یا نوسازی ملک، نیاز شخصی و افراد تحت تکفل موجر به ملک، فروش ملک و عدم انجام تعهدات قراردادی مستاجر در سالی که گذشت مثل عدم پرداخت اجاره ماهیانه.

Question 18

آیا مالک می‌تواند مستأجر را قبل از پایان قرارداد بیرون کند؟

Accepted Answer

معمولا در قراردادهای اجاره برای طرفین تعهداتی در نظر گرفته میشود مثل اینکه مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره را پرداخت نماید و یا نباید مورد اجاره را بر خلاف آنچه شرط شده مورد استفاده قرار دهد و یا اینکه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را جزئا یا کلا به دیگری ندارد. معمولا برای این تعهدات ضمانت اجرای فسخ یا تخلیه قرار میدهند و مالک میتواند ضمانت اجرا را از دادگاه بخواهد. ولی باید توجه نمود که مسیر تنفیذ فسخ قرارداد معمولا طولانی میباشد و حتی ممکن است مدت قرارداد منقضی اما حکم قطعی تنفیذ فسخ قرارداد صادر نگردد. لازم به ذکر است که قانون مدنی نیز در مواردی حق فسخ را برای مالک ملک در نظر گرفته است. 
مهم ترین دلیلی که معمولا مالک ملک تمایل دارد زودتر از موعد اتمام قرارداد ملک را تخلیه نماید، عدم پرداخت اجاره ماهیانه از طرف مستاجر میباشد.

Question 19

اگر شخصی ملک من را تصرف کرده باشد، آیا می‌توانم اجرت‌المثل هم بگیرم؟

Accepted Answer

اگر توفقی بین مالک ملک و متصرف ملک منعقد شده بود، مطابق توافق تنظیمی تصمیم گرفته میشود، اما اگر هیچ توافقی بین طرفین نباشد، در صورت دادخواست مالک مبنی بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، وی محکوم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف میشود به شرطی که خواهان مالک رسمی ملک باشد. 
اگر ملک بدون سند رسمی مالکیت باشد در اینکه مالک عادی ملک بتواند از متصرف اجرت المثل بگیرد در رویه قضایی اختلاف وجود دارد و نظر ارجح این است که اجرت المثل فقط به املاک دارای سند رسمی تعلق میگیرد.
گاهی بین مالک و متصرف توافقی مبنی بر نحوه و مدت زمان استفاده از ملک وجود داشته که به هر علتی منقضی شده و یا قرارداد اجاره ای بوده که منقضی گشته، در این صورت بین اینکه مالک بتواند به وجه التزام قراردادی مراجعه کند یا به اجرت المثل ایام تصرف طبق نظر کارشناس اختلاف وجود دارد، اما نظر ارجح مراجعه مالک به وجه التزام قراردادی میباشد. به عنوان مثال اگر در قرارداد شرط شود اگر متصرف بعد از اتمام قرارداد ملک را تخلیه و تحویل ننماید باید روزانه مبلغ دو میلیون تومان پرداخت نماید، باید طبق همین توافق عمل نمود.

Question 20

اگر فردی ملک را با اجازه من گرفته ولی بعداً اجازه‌اش تمام شده باشد، خلع ید مطرح می‌شود یا تخلیه؟

Accepted Answer

دعوای تخلیه عین مستاجره در صلاحیت دادگاه صلح میباشد و زمانی مطرح میشود که قرارداد اجاره بین طرفین تنظیم شده باشد. بنابراین اگر قرارداد اجاره منقضی شده باشد باید دعوای تخلیه عین مستاجره مطرح شود که اتفاقا در زمان کوتاهی انجام میشود. اما اگر اذن و اجازه ای که مالک به متصرف داده و مدت آن تمام شده باشد و این اذن در قالب قرارداد اجاره نباشد و خواهان مالک رسمی ملک باشد، باید دعوای خلع ید مطرح گردد.
تفاوت این دعاوی صرفاً لفظی نیست و انتخاب عنوان صحیح می‌تواند روی مسیر پرونده اثر جدی داشته باشد. 
ملک مشاع و شراکت
سوال شماره بیست و یک: اگر ملکی بین چند نفر مشترک باشد، آیا یکی از شرکا می‌تواند آن را بفروشد؟ شریک مشاعی فقط میتواند سهم خود را بفروشد و اگر اقدام به فروش تمام ملک نماید معامله اضافه بر سهم وی فضولی محسوب شده و در صورت عدم تنفیذ سایر شرکا ابطال میشود. در کل هر شریک مشاعی میتواند هر عمل حقوقی نسبت به سهم خود انجام دهد، اما تصرف فیزیکی در مال مشاع باید با رضایت تمام شرکا باشد. حتی اگر شریک سهم خود را بفروشد، با وجود اینکه این معامله نافذ میباشد، اما خریدار حق دخل و تصرف در مال مشاع بدون اجازه سایر شرکا ندارد.

Question 21

آیا یک شریک می‌تواند بدون اجازه سایر شرکا در ملک مشاع تصرف کند؟

Accepted Answer

خیر. هیچ کدام از شرکا به تنهایی حق تصرف در ملک مشاع را ندارد و اگر هر کدام از شرکای مشاعی بدون اذن سایرین در ملک تصرف نماید، سایر وراث میتوانند اقدام به طرح دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک نمایند و هم شریک را از ملک اخراج نماید و هم اجاره ایام تصرف از وی دریافت شود.

Question 22

اگر یکی از شرکا ملک مشاع را در اختیار داشته باشد، آیا سایر شرکا می‌توانند خلع ید او را بخواهند؟

Accepted Answer

اگر ملک دارای سند رسمی باشد و این سند به نام تمام شرکا باشد، هر کدام از مالکین میتوانند با طرح دعوای خلع ید مشاعی متصرف را از ملک اخراج نمایند. اما باید این نکته را در نظر گرفت که متصرف بیرون میشود. ملک پلمپ شده و کلید آن در گاوصندوق اجرای احکام مدنی نگهداری میشود و ملک در اختیار هیچ کدام از شرکاء قرار نمیگیرد.

Question 23

چگونه می‌توان ملک مشاع را از حالت شراکت خارج کرد؟

Accepted Answer

اگر ملک مشاع دارای سند رسمی باشد، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه نمود و درخواست گواهی عدم افراز نمود. اداره ثبت با بررسی ملک و استعلام از مهندس نقشه کش یا استعلام از شهرداری مشخص مینماید که ملک قابل تقسیم و افراز میباشد یا خیر. اگر ملک قابل تقسیم تشخیص شود که بین طرفین تقسیم میشود. اما اگر غیر قابل تقسیم تشخیص داده شود. گواهی عدم افراز صادر میشود. گواهی عدم افراز به تمام مالکین مشاعی ابلاغ میشود که ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه محل ملک میباشد. مستند به گواهی عدم افراز قطعی شده میتوان درخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه ثبت نمود که دادگاه بدون تشکیل جلسه و بعد از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، اقدام به صدور دستور ملک مشاع را صادر مینماید. این دستور غیر قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی میباشد.

Question 24

اگر یکی از ورثه حاضر به فروش یا تقسیم ملک نباشد، چه باید کرد؟

Accepted Answer

ابتدا باید اقدام به اخذ گواهی انحصار وراث نمود. همچنین باید اقدام به دریافت تحریر ترکه نمود تا اموال متوفی مشخص گردد. سپس وراثی یا وراثی که موافق تقسیم و فروش میباشند باید علیه وارث یا وراثی که مخالف تقسیم و فروش هستند دادخواست حقوقی تقسیم ماترک و در صورت غیر قابل تقسیم بودن فروش ماترک را ثبت نمایند. پرونده با ارجاع به دادگاه حقوقی محل ملک مورد بررسی قرار میگیرد و حکم به تقسیم و فروش اموال متوفی صادر میشود. پرونده با ارجاع به اجرای احکام مراحل تقسیم و در صورتی که غیر قابل تقسیم باشد فروش ماترک انجام میشود.

Question 25

اگر پدر یا مادر فوت کند و ملک به جا بگذارد، مراحل انتقال ملک به ورثه چیست؟

Accepted Answer

مطابق بند ث ماده 113 قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب مورخ 01/03/1403 مجمع تشخیص مصلحت نظام و آیین نامه اجرایی این بند مصوب مورخ 26/12/1403هیئت وزیران صدور گواهی انحصار وراثت به عهده سازمان ثبت احوال کشور و به صورت سیستمی میباشد. در صورتی که تاریخ ثبت فوت متوفی بعد از 03/05/1404 باشد نیاز به اقدامی از سوی ذینفعان نبوده و گواهی انحصار وراثت به صورت خودکار و ظرف مدت زمان ۲۰ روز صادر شده و با ارسال پیامک، به ذینفعان اطلاع رسانی خواهد شد. ذینفعان میتوانند پس از ابلاغ، از طریق سایت ابلاغ گواهی انحصار وراثت به نشانی verasat.ncr.ir  با ورود مشخصات متوفی در درگاه ابلاغ، نسبت به جستجو و دریافت گواهی صادره اقدام نمایید.
در صورتی که تاریخ ثبت فوت متوفی قبل از 03/05/1404 باشد از طریق سامانه سهیم sahim.sabteahval.ir  و با انتخاب گزینه درخواست گواهی انحصار وراثت، فرم ثبت درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را مشاهده نموده و با وارد کردن شماره ملی و تاریخ تولد متوفی در فرم مذکور و پس از استعلام و مشاهده اطلاعات هویتی کنترلی، اقدام به ثبت درخواست نمایید. پس از ثبت درخواست و دریافت کدرهگیری، منتظر ارسال پیامک از سوی سازمان ثبت ثبت احوال کشور بمانید. مدت زمان ارسال پیامک از سوی سازمان حداکثر ۲۰ روز کاری خواهد بود.
بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت متوفی، وراث باید ظرف یک سال پس از فوت فرد متوفی، اظهارنامه ارث را تکمیل و به اداره مالیات تحویل دهند. اگر اظهارنامه به موقع ارائه شود، هزینه‌های کفن و دفن و بدهی‌های متوفی از ارث کسر می‌شود و باقیمانده اموال پس از کسر مالیات ارث بین وراث تقسیم می‌گردد. اگر وراث اظهارنامه را دیر تحویل دهند، مالیات بدون کسر هزینه‌های کفن و دفن و بدهی‌ها دریافت خواهد شد. بعد از پرداخت مالیات بر ارث، وراث میتوانند به صورت توافقی اموال به جا مانده از متوفی را بین خود تقسیم نمایند. و یا اگر غیر قابل تقسیم نباشد، فروخته و ثمن را بین خود تقسیم نمایند.

Question 26

آیا یکی از ورثه می‌تواند بدون اجازه سایر ورثه ملک را بفروشد؟

Accepted Answer

بعد از فوت مورث، ماترک به صورت مشاعی متعلق به وراث میباشد و هر یک از وراث میتوانند اقدام به فروش سهم خود نمایند. اما هیچ کدام از وراث نمیتوانند بدون اجازه دیگران در اموال مشاعی تصرف نمایند. بنابراین هیچ کدام از وراث نمیتوانند اقدام به فروش سهم دیگر وراث نمایند. اگر یکی از وراث اقدام به فروش سهم دیگران نماید این معامله مشمول معاملات فضولی بوده و در صورت رد معامله از طرف سایر وراث محکوم به بطلان میباشد. حتی اگر هر کدام از وراث بخواهند سهم الارث خود را به دیگری منتقل نمایند، ابتدا باید تمام بدهی های متوفی پرداخت گردد و سپس که سهم هر کدام از وراث مشخص گردید، اقدام به فروش سهام خود نماید.

Question 27

اگر یکی از ورثه سال‌ها در ملک موروثی زندگی کند، آیا مالک آن می‌شود؟

Accepted Answer

خیر. تصرفات طولانی مالکیت ایجاد نمیکند. اما باید اثبات شود که ملک موضوع اختلاف متعلق به متوفی بوده که یکی از وراث در آن سکونت دارد. اگر یکی از وراث بدون اذن دیگران در ملک موروثی سکونت نماید و آن را تصرف نماید، سایر وراث هم میتوانند خلع ید وی را بخواهند و هم اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کنند.

Question 28

آیا می‌توان سهم یکی از ورثه را از ملک موروثی فروخت؟

Accepted Answer

هر کدام از ورثه میتوانند اقدام به فروش سهم خود نمایند. اما هیچ کدام از ورثه نمیتوانند اقدام به فروش سهم دیگران نمایند. اما باید این نکته را در نظر داشت، زمانی میتوان اقدام به فروش ماترک نمود که بدهی های متوفی از اموال به جا مانده پرداخت گردد.

Question 29

اگر ملک موروثی سند نداشته باشد، ورثه چگونه می‌توانند آن را تعیین تکلیف کنند؟

Accepted Answer

اگر تمام وراث در مالکیت ملک اختلافی نداشته باشند و همگی ازعان نمایند که ملک متعلق به متوفی میباشد، هم میتوانند با توافق و بیرون از دادگاه آن را بفروشند و هم میتوانند از طریق دادگاه اقدام به فروش آن نمایند. اما اگر بین وراث و یا بین وراث و اشخاص ثالث در مورد مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد، ابتدا باید رفع اختلاف شود و مالک واقعی ملک مشخص گردد.

Question 30

خانه‌ام را اجاره داده‌ام؛ مستأجر تخلیه نمی‌کند، چه کنم؟

Accepted Answer

باید با مراجعه به دفتر الکترونیک قضایی دعوای تخلیه عین مستاجره علیه مستاجر ثبت کنی که این دعوا به دادگاه صلح ارجاع و رسیدگی میشود.

Question 31

برادرم ملک پدری را بدون اجازه من فروخته؛ معامله معتبر است؟

Accepted Answer

خیر این فروش نسبت به سهم شما معتبر نمیباشد و مشمول معاملات فضولی است. لذا میتوان اقدام با ابطال این معامله نمود. 
همسرم ملک را به نام من زده؛ آیا بعداً می‌تواند پس بگیرد؟ باید ابتدا بررسی نمود که تحت چه عنوانی انتقال سند انجام شده است. اگر این انتقال سند و به نام زدن به صورت هبه باشد و ملک در حال حاضر نیز به نام شما باشد، همسرتان میتواند رجوع از هبه نماید و آن را پس بگیرد.

Question 32

ملکی خریدم و بعد فهمیدم در رهن بانک بوده؛ پولم را چطور پس بگیرم؟

Accepted Answer

اگر خریدار بعد از خرید ملک بفهمد که ملک قبل از خرید و فروش در رهن بانک بوده است، میتواند معامله را فسخ نموده و پول پرداختی و تمام خسارات را دریافت نماید. اما اگر فروشنده بعد از فروش ملک با مبایعه نامه به خریدار و با آگاهی از اینکه ملک را فروخته و برای دیگری باشد و آن را در رهن بانک قرار دهد مرتکب جرم معرفی مال دیگری به جای مال خود میشود و خریدار هم میتواند از طریق دادگاه های حقوقی درخواست فک رهن ملک را نماید و هم از طریق کیفری فروشنده را تحت پیگرد قانونی قرار دهد.

Question 33

همسایه وارد زمین من شده؛ شکایت کنم یا دادخواست بدهم؟

Accepted Answer

اگر زمین شما دارای سند رسمی مالکیت باشد و شما مالک رسمی این زمین باشید، هم میتوانید دعوای خلع ید حقوقی مطرح نمایید و هم دعوای رفع تصرف عدوانی کیفری. بیرون کردن همسایه از زمین با طرح دادخواست حقوقی خلع ید کوتاه تر و آسان تر میباشد. اما اگر زمین شما سند رسمی مالکیت ندارد و شما مالک رسمی زمین نیستید، دادخواست حقوقی خلع ید یا شکوائیه کیفری رفع تصرف رد میشود و اگر سابقه تصرف در زمین دارد باید دادخواست حقوقی رفع تصرف عدوانی ثبت نمایید و با اثبات تصرفات سابق و عدوانی بودن تصرفات خوانده میتواند وی را از زمین بیرون کرد.

Question 34

فروشنده فوت کرده؛ چه کسی باید سند ملک را به نام من بزند؟

Accepted Answer

باید به وراث فروشنده مراجعه کنید تا همه وراث در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و اقدام به انتقال سند نمایند. اگر وراث حاضر به انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار نشوند، خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمام وراث ثبت نماید. البته باید قبل از ثبت دادخواست اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت متوفی نمود.

Question 35

یکی از شرکا اجازه فروش ملک مشاع را نمی‌دهد؛ راه قانونی چیست؟

Accepted Answer

اگر ملک دارای سند رسمی میباشد، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه نمود و درخواست گواهی عدم افراز نمود. اداره ثبت با بررسی ملک و استعلام از مهندس نقشه کش یا استعلام از شهرداری مشخص مینماید که ملک قابل تقسیم و افراز میباشد یا خیر. اگر ملک قابل تقسیم تشخیص شود که بین طرفین تقسیم میشود. اما اگر غیر قابل تقسیم تشخیص داده شود. گواهی عدم افراز صادر میشود. گواهی عدم افراز به تمام مالکین مشاعی ابلاغ میشود که ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه محل ملک میباشد. مستند به گواهی عدم افراز قطعی شده میتوان درخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه ثبت نمود که دادگاه بدون تشکیل جلسه و بعد از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، اقدام به صدور دستور ملک مشاع را صادر مینماید. این دستور غیر قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی میباشد.

Question 36

مستأجرم اجاره نمی‌دهد؛ سریع‌ترین راه قانونی برای تخلیه چیست؟

Accepted Answer

سریع ترین راه ثبت دادخواست تخلیه عین مستاجره به علت عدم پرداخت اجور معوقه است. دادگاه با احراز این امر اقدام به صدور حکم بر تخلیه صادر میکند.

Question 37

ملک قولنامه‌ای خریده‌ام؛ با قوانین جدید ثبت رسمی معاملات چه وضعیتی دارم؟

Accepted Answer

این ملک دارای سند رسمی مالکیت تک برگ یا دفترچه ای نمیباشد. خریدار میتواند با وجود شرایط مصرح در قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند به اداره ثبت محل مراجعه نموده و در هیات مختص این قانون تشکیل پرونده داده و سند دریافت نماید. خریدار همچنین مکلف است تا دو سال بعد از راه اندازی سامانه ثبت ادعای مصرح در ماده ده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ادعای خود را به همراه قولنامه، نقشه یو تی ام و سایر مدارک ثبت نماید و تا دو سال بعد نیز برای دریافت سند اقدام نماید.

Question 38

آیا قولنامه عادی برای خرید ملک اعتبار دارد؟

Accepted Answer

اگر ملک از مالک واقعی ملک خریداری شود، این مبایعه نامه اعتبار دارد و در صورتی که مالک اقدام به انتقال رسمی سند ملک به نام خریدار ننماید، میتوان الزام وی را از دادگاه خواست. اگر ملک سند رسمی مالکیت ندارد، در این صورت فروشنده باید مالک ملک باشد و ملک معارض نداشته باشد و فروشنده متصرف ملک بوده و ملک را نیز به تصرف خریدار داده باشد. در این صورت مبایعه نامه معتبر میباشد. خریدار باید دقت نماید و در خرید املاک بدون سند حتما فوری آن را تحویل بگیرد و در آن تصرف نماید.

Question 39

اگر فروشنده بعد از دریافت پول سند را منتقل نکند چه کنیم؟

Accepted Answer

خریدار باید در روز مقرر در مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و باقیمانده ثمن را به صورت چک بین بانکی یا چک تضمینی همراه داشته باشد و در صورت عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور دریافت نماید. در همان روز باقیمانده ثمن معامله را پرداخت نموده و از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اخذ گواهی عدم حضور، پرداخت باقیمانده ثمن و الزام به انتقال رسمی  را به فروشنده اخطار نماید و سپس اقدام به ثبت دادخواست حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک اقدام نماید.

Question 40

اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود چه اقدامی باید کرد؟

Accepted Answer

خریدار باید در روز مقرر در مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و باقیمانده ثمن را به صورت چک بین بانکی یا چک تضمینی همراه داشته باشد و در صورت عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور دریافت نماید. در همان روز باقیمانده ثمن معامله را پرداخت نموده و از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اخذ گواهی عدم حضور، پرداخت باقیمانده ثمن و الزام به انتقال رسمی  را به فروشنده اخطار نماید و سپس اقدام به ثبت دادخواست حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک اقدام نماید.

Question 41

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

Accepted Answer

وقتی مالک اقدام به فروش ملک با مبایعه نامه عادی مینماید و ثمن معامله را نیز دریافت مینماید، باید تمام مقدمات انتقال سند مثل اخذ گواهی مفصا حساب مالیاتی و شهرداری را گرفته و در روز مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به نام خریدار منتقل نماید. مطابق ماده 22 قانون ثبت فروشنده مالک رسمی ملک میباشد و بعد از فروش ملک باید این مالکیت به خریدار منتقل گردد تا وی طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مالک شناخته شود.

Question 42

آیا می‌توان فروشنده را هم‌زمان به تحویل ملک و تنظیم سند محکوم کرد؟

Accepted Answer

بله. خریدار باید به تمام تعهدات قراردادی خود عمل نموده و باقیمانده ثمن معامله را پرداخت نموده و اگر فروشنده به تعهدات قراردادی مبنی بر انتقال سند ملک و تحویل ملک اقدام ننماید، میتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده ثبت نمود.

Question 43

معامله ملک بدون سند رسمی چه مشکلاتی دارد؟

Accepted Answer

اگر ملک دارای سند رسمی باید و خریدار آن را با مبایعه نامه عادی خریداری نماید باید حتما برای انتقال سند آن اقدام نماید. اگر خریدار ملک را با مبایعه نامه خریداری نموده اما به هر علتی انتقال سند صورت نگیرد، فروشنده با در دست داشتن اصل سند ممکن است ملک را مجددا به شخص یا اشخاص دیگری بفروشد، ممکن است با مراجعه به بانک تسهیلاتی اخذ نموده و آن را در رهن بانک نماید. ممکن است در نبود خریدار شخص دیگری ملک را تصرف نماید که در این صورت امکان طرح دعوای خلع ید برای خریدار ممکن نمیباشد. بنابراین خریدار باید فورا برای انتقال سند ملک اقدام نماید.

Question 44

اگر ملک توقیف شده باشد، فروش آن چه حکمی دارد؟

Accepted Answer

اگر ملک توسط مقام قضایی توقیف شده باشد نمیتوان آن را فروخت و این فروش جرم محسوب میشود و حتی ممکن است معامله باطل اعلام شود. اما اگر ملک در رهن بانک باشد، مالک میتواند آن را با حفظ حقوق مرتهن بفروشد. اگر خریدار بعد از معامله بفهمد که ملک در رهن یا بازداشت را خریده باشد، میتواند معامله را فسخ نموده و ثمن پرداختی و تمام خسارات خود را دریافت نماید.

Question 45

اگر ملک در رهن بانک باشد، فروش آن قانونی است؟

Accepted Answer

مالک میتواند ملک در رهن بانک را بفروشد. اما در هر صورت حق بانک برای وصول طلب خود از ملک در اولویت میباشد و اگر مالک به هر علتی اقدام به پرداخت اقساط تسهیلات ننماید، بانک ممکن است از طریق مراجعه به اجرای ثبت یا دادگاه اقدام به مزایده و فروش ملک نماید. اگر خریدار از در رهن بودن ملک بی اطلاع باشد، میتواند معامله را فسخ نماید.

Question 46

اگر فروشنده فوت کند، تکلیف قولنامه چه می‌شود؟

Accepted Answer

قولنامه به قوت اعتبار باقی میماند و چون عقد بیع جزء عقود لازم میباشد با مرگ هیچ کدام از طرفین منفسخ یا باطل نمیشود. در این صورت وراث فروشنده قائم مقام وی بوده و باید به تعهدات قراردادی فروشنده عمل نمایند و اگر اقدام به تحویل یا تنظیم سند رسمی برای خریدار نشوند، خریدار میتواند الزام آنان را از دادگاه درخاوست نماید.

Question 47

اگر خریدار فوت کند، ورثه می‌توانند معامله را ادامه دهند؟

Accepted Answer

بله چون عقد بیع جزء عقود لازم میباشد با مرگ هیچ کدام از طرفین منفسخ یا باطل نمیشود. در این صورت وراث خریدار باید به تعهدات قراردادی خریدار همل نموده و باقیمانده ثمن را پرداخت کنند و الزام فروشنده به تحویل و انتقال سند را بخواهند.

Question 48

آیا می‌توان بدون حضور مالک، ملک او را فروخت؟

Accepted Answer

خیر. فقط مالک یا شخص ماذون از طرف وی میتواند اقدام به فروش ملک نماید. بنابراین اگر مالک حاضر نباشد، وکیل مدنی وی در حدود اختیارات اعطائی میتواند اقدام به فروش ملک نماید. اگر شخصی ملک دیگری را بدون اذن وی بفروشد ضمن اینکه معامله فضولی بوده و قابل ابطال میباشد مرتکب جرم فروش مال غیر نیز شده است.

Question 49

وکالت فروش ملک چه خطراتی دارد؟

Accepted Answer

خطرناک ترین وکالت تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی وکالت فروش ملک میباشد. در این صورت وکیل مدنی با توجه به اختیارات اعطائی از طرف مالک به وی اقدام به فروش ملک مینماید. مالک باید زمانی وکالت فروش به خریدار اعطاء نماید که تمام ثمن توافقی را دریافت کرده باشد. اگر شخصی بخواهد وکالت فروش به شخص دیگری اعطاء نماید، این وکالت باید قابل عزل باشد تا هر وقت بخواهد بتواند وکیل را عزل نماید. از نوشتن عباراتی شبیه به اختیار فروش به هر مبلغ و به هر قیمت و به هر شخص به شدت خود داری شود.

Question 50

آیا وکالت بلاعزل به معنی مالک شدن خریدار است؟

Accepted Answer

خیر. اما وکیل مدنی با توجه به اختیارات مصرح در وکالتنامه میتواند ملک را به به نام خود منتقل نماید. خریدار بعد از پرداخت ثمن به فروشنده اگر به هر دلیل امکان انتقال سند وجود نداشته باشد و وکالت بلاعزل از فروشنده دریافت نماید، باید فورا مقدمات انتقال سند را انجام داده و ملک را به نام خود یا هر شخصی که بخواهد منتقل نماید. وکالت جزء عقود جایز میباشد و با فوت یا حجر هر کدام از طریف منفسخ و باطل میشود. بنابراین اگر قبل از انتقال قطعی سند به نام خریدار، فروشنده فوت نماید، وکالتنامه نیز باطل میشود. خریداران باید حتما مبایعه نامه معتبر داشته باشند که اگر به هر دلیل وکالتنامه فسخ یا ابطال گردید بتواند از طریق قولنامه الزام فروشنده یا وراث وی به انتقال سند را بخواهد.

Question 51

اگر وکیل ملک را به خودش بفروشد، معامله معتبر است؟

Accepted Answer

بله. وکیل میتواند در حدود اختیارات مصرح در وکالتنامه اقدام نماید. بنابراین اگر اختیار فروش به خود در وکالتنامه قید شده باشد وکیل مدنی میتواند ملک را به خود منتقل نماید. اما باید این نکته را در نظر گرفت که اگر توافق دیگری بین وکیل و موکل در بین نباشد، وکیل به محض فروش ملک به نام خود یا شخص دگیری فورا باید طی اظهارنامه رسمی حساب ایام تصدی وکالت شامل هزینه ها و قیمت فورش را به موکل ارائه دهد و آنچه را که به عنوان ثمن دریافت کرده به وکبل بدهد. در غیر اینصورت موکل میتواند علیه وکیل اقدام نموده و حساب تصدی ایام وکالت و ثمن دریافتی را از وی بخواهد. موکل نیز باید دقت نماید و به محض اینکه وکیل ملک را به خود یا دیگری منتقل نمود طی اظهارنامه رسمی از وی حساب تصدی ایام وکالت و ثمن دریافتی را درخواست نماید در غیر این صورت بعدا نمیتواند قیمت روز کنونی ملک را از وکیل بخواهد و وی فقط مستحق دریافت قیمت روز معامله وکیل مدنی میباشد.

Question 52

اگر ملک دارای عیب پنهان باشد، خریدار چه حقی دارد؟

Accepted Answer

اگر ملک دارای عیب پنهان باشد خریدار میتواند معامله را فسخ نموده و یا درخواست ارش نماید. ارش همان تفاوت مبیع سالم و مبیع معیوب میباشد.

Question 53

چه زمانی می‌توان معامله ملک را فسخ کرد؟

Accepted Answer

زمانی میتوان یک معامله را فسخ نمود که چنین حقی مطابق قانون یا قرارداد به طرف داده شده باشد. به عنوان مثال اگر در معامله شرط شود در صورت عدم پرداخت هر کدام از اقساط ثمن توسط خریدار در تاریخ مقرر فروشنده میتواند معامله را فسخ نماید. در این صورت اگر خریدار در مورعد مقرر هر کدام از اقساط ثمن را پرداخت نکند، فروشنده میتواند از طریق اظهارنامه رسمی فسخ معامله را اعلام نموده و تایید وتنفیذ فسخ را از دادگاه بخواهد. دادگاه نیز موضوع را بررسی نموده و اگر احراز نماید که خریدار هر کدام از اقساط را در تاریخ مقرر پرداخت ننموده و فروشنده نیز چنین حقی داشته اقدام به صدور حکم به تایید و تنفیذ فسخ معامله مینماید.

Question 54

تفاوت فسخ، اقاله و ابطال معامله ملک چیست؟

Accepted Answer

فسخ به صورت یک طرفه و بدون رضایت طرف مقابل انجام میگیرد. کسی که اعلام فسخ معامله را مینماید باید از نظر قانونی یا قراردادی چنین اجازه ای را داشته باشد. وقتی یکی از طرفین فسخ معامله را به طرف مقابل اعلام مینماید باید دادخواست حقوقی تنفیذ فسخ را علیه طرف مقابل در دادگاه ثبت نماید. دادگاه معامله را بررسی نموده و در صورتی که خواهان اجازه فسخ داشته آن را تایید مینماید و معامله از زمان اعلام فسخ اعتبار خود را از دست میدهد و تمام آثار آن تا زمان اعلام فسخ وجود دارد. اقاله همان برهم زدن معامله با توفق طرفین میباشد. گاهی دو طرف با هم به توافق میرسند که معامله را بر هم زنند. در این صورت هر کدام از عوضین به مالک قبلی مسترد میشود. در اقاله همانند فسخ معامله از زمان توافق اعتبار خود را از دست میدهد. ابطال معامله نیز از طرف یکی از طرفین مطرح میشود. طرفی که مدعی ابطال معامله میباشد باید دادخواست ابطال معامله را در دادگاه ثبت نموده و دادگاه با بررسی معامله اگر شرایط ابطال آن موجود باشد ابطال آن را اعلام مینماید و اثر آن به زمان انجام معامله برمیگردد. وقتی اثبات میشود که معامله ای باطل بوده اثر این اعلام بطلان معامله از همان زمان انعقاد معامله بار میشود. در دعوای بطلان معامله همانند تنفیذ فسخ نیاز به اعلام قبلی بطلان از طریق اظهارنامه رسمی نمیباشد. چرا که ابطال معامله یک رسیدگی قضایی میباشد که توسط قاضی احراز میشود.

Question 55

سند رسمی بهتر است یا قولنامه؟

Accepted Answer

قاعدتا سند رسمی بهتر و معتبرتر است و در تمام ارگان ها و ادارات مورد قبول میباشد

Question 56

سند تک برگ چه تفاوتی با سند دفترچه‌ای دارد؟

Accepted Answer

سند دفترچه ای قدیمی تر میباشد، تمام نقل و انتقالات و ایادی قبلی در آن مشخص است. در اسناد دفترچه ای بسیاری از مشخصات ملک از جمله آدرس دقیق، عکس هوایی، نقشه کاداستر و حتی کد پستی ملک هم درج نشده است. در اسناد‌ دفترچه ای تمامی مندرجات آن به صورت قلم نویس می باشد که بعضاً ناخوانا می‌باشد و بعضی از مطالب با گذشت زمان و دست به دست شدن، وضوح خود را از دست می‌دهد. اما سند تک برگ جدید تر است. در سند تک برگ فقط نام آخرین مالک در سند درج شده است. در سند های تک برگ مشخصات جغرافیایی ملک ( نشانی دقیق و پلاک ثبتی و عکس هوایی و نقشه کاداستر) و شناسه یکتا و رمزینه (بارکد) و برچسب و هولوگرام مخصوص درج می شود.

Question 57

اگر سند ملک گم شود چه باید کرد؟

Accepted Answer

مالک یا وکیل وی میتواند به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه نموده و فرم مخصوص درخواست سند المثنی را تکمیل و تحویل متصدی املاک نموده و مراحلی را طی نماید تا سند جدید دریافت نماید.

Question 58

آیا می‌توان برای ملک بدون سند، سند مالکیت گرفت؟

Accepted Answer

با توجه به کاربری ملک و وجود اعیانی در آن و مدارک موجود ممکن است بتوان برای آن سند دریافت نمود. در حال حاضر قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند و نیز قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول برای دریافت سند وجود دارد.

Question 59

اثبات مالکیت چگونه انجام می‌شود؟

Accepted Answer

در اکثر محاکم دادگستری و در دادگاه های عالی و دیوان عالی کشور خواسته اثبات مالکیت در مورد املاک پذیرفته نمیشود. این خواسته ترافعی نمیباشد و اثر جدیدی بین طرفین ایجاد نمیکند. محاکم عام دادگستری محل اثبات روابط حقوقی طرفین نیستند و اگر رابطه حقوقی بین دو نفر وجود داشته باشد، محاکم عام دادگستری فقط تعهدات ناشی از آن را بررسی نموده و مستنکف را به ایفای آن تعهدات الزام مینماید. در مورد املاک با سابقه ثبتی دعوای اثبات مالکیت مسموع نمیباشد، چرا که اداره ثبت اسناد و املاک متصدی صدور سند مالکیت میباشد و دادگاه ها نمیتوانند موازی کاری نمایند و احکامی صادر کنند که مخالف سوابق املاک در اداره ثبت باشد. در هر صورت مدعی مالکیت باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل و طی مراحل قانونی برای ملک خود سند دریافت نماید.

Question 60

تفاوت اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند چیست؟

Accepted Answer

دعوای اثبات مالکیت بیشتر برای املاکی مطرح میشود که بدون سابقه ثبتی باشند ولی دعاوی الزام به تنظیم سند مختص املاک دارای سند مالکیت میباشد و فروشنده ملک را به طریقی به نفر بعدی منتقل نموده و انتقال گیرنده علیه مالک اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مینماید.

Question 61

اگر سند ملک به نام شخص دیگری باشد ولی قولنامه داشته باشیم چه کنیم؟

Accepted Answer

کسی که مستند به قولنامه خود را مالک میداند باید بتواند که ملک را از مالک رسمی و یا انتقال گیرندگان و قائم مقامین مالک خریداری نموده باشد. در این صورت دارنده مبایعه نامه میتواند تمام ایادی قبلی تا برسد به مالک رسمی را طرف دعوا قرار داده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه آن ها مطرح نماید.

Question 62

آیا تصرف طولانی‌مدت باعث مالکیت ملک می‌شود؟

Accepted Answer

تصرف طولانی مدت اماره مالکیت میباشد. در مورد املاک با سابقه ثبتی و املاک دارای سند رسمی تصرفات طولانی مدت به هیج عنوان باعث مالکیت نمیباشد و در هر صورت کسی مالک میباشد که نامش در دفتر املاک اداره ثبت اسناد ثبت شده باشد. اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی ممکن است تصرفات طولانی مدت باعث ایجاد مالکیت شود.

Question 63

اگر شخصی با سند جعلی ملکی را بفروشد چه می‌شود؟

Accepted Answer

خب فروشنده مرتکب جرم فروش مال غیر شده و خریدار میتواند علیه وی اعلام جرم نموده و ثمن پرداختی و تمام خسارات وارده و کاهش ارزش پول خود را از وی درخواست نماید.

Question 64

سند مالکیت المثنی چگونه گرفته می‌شود؟

Accepted Answer

مالک یا وکیل وی میتواند به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه نموده و فرم مخصوص درخواست سند المثنی را تکمیل و تحویل متصدی املاک نموده و مراحلی را طی نماید تا سند جدید دریافت نماید.

پرسش‌های متداول حقوقی

پرسش‌های عمومی