##دعوای تخلیه عین مستأجره در این مقاله تخلیه عین مستأجره به علت اتمام مدت اجاره را مورد بررسی قرار میدهیم. شخص الف با حضور در دفتر املاک، اقدام به انعقاد قرارداد اجاره یک ساله با شخص ب مینماید و ملک مسکونی یا مغازه خود را در اختیار وی قرار میدهد. بعد از یک سال شخص ب ملک را تخلیه نمینماید. در این صورت دعوایی که مالک میتواند مطرح نماید تخلیه عین مستاجره میباشد.
وقتی مالک اقدام به انعقاد قرارداد اجاره با شخص دگیری میکند و ملک را در اختیار وی قرار میدهد، بعد از انقضاء مدت مستاجر موظف میباشد که ملک را تحویل مالک نماید و مالک نیز مبلغ قرض الحسنه را به حساب مستاجر واریز نماید. بنابراین اگر قرارداد اجاره ای بین مالک و شخص متصرف وجود داشته باشد دعاوی خلع ید و رفع تصرف از وی شنیده نمیشود و وی باید مطابق قانون دعوای تخلیه مطرح نماید.
اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، مالک اختیار دارد که تخلیه ملک خود را از واحد اجرای ثبت درخواست نماید، اما مانع اقدام وی از طریق محاکم عام دادگستری نمیشود. مطابق ماده 494 از قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن، مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مذبور مستحق اجرت المثل خواهد بود.
مطابق بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22/06/1402 دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در صلاحیت‌های دادگاه صلح است. بنابراین مالک باید با مراجعه به دفاتر الکترونیک قضایی دادخواست تخلیه را به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارسال نماید. طبق بند پ تبصره 5 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22/06/1402 دعاوی و درخواست های تخلیه عین مستأجره قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان میباشند. در سال های اخیر با توجه به شرایط جدید پیش آمده در کشور مصوباتی در مورد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طرف سران قوا به تصویب رسیده و اجرا شده است. از جمله در زمان همه گیری بیماری کرونا و نیز در زمان جنگ با اسرائیل و آمریکا در سال 1405. در حال حاضر که این مقاله در سایت منتشر میشود مصوبه سران قوا درباره تمدید قراردادهای اجاره املاک مسکونی سال ۱۴۰۵ طی نامه به شماره ۴۳۸۳۶/۱۰۰/۰۲۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۰۸ به وزیر راه و شهرسازی ابلاغ گردید. این مصوبه از طرف غلامحسین محسنی اژه ای رئیس قوه قضائیه، محمد باقر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی و آقای مسعود پزشکیان رئیس جمهور کشور تصویب و ابلاغ گردید. در متن مصوبه چنین آمده که:
با عنایت به وقوع جنگ تحمیلی سوم شرایط حاکم بر کشور، افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر، پیش بینی افزایش نرخ اجارهها دشواری های اقتصادی ایجاد شده برای آحاد جامعه به ویژه مستاجران و همزمانی این تحولات با فصل نقل و انتقالات به منظور حمایت از اقشار آسیب پذیر پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در خصوص تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن و تعیین سقف اجاره بها به تأئید سران محترم قوا رسید تصمیم اتخاذ شده به شرح ذیل جهت اجرا ابلاغ می شود. کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می شود. در صورت تقاضای مستأجر برای تمدید به مدت یک سال از تاریخ انقضای مدت قرارداد و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد میزان اجاره بها و قرض الحسنه مربوطه در کلیه نقاط کشور تمدید میشوند بدین ترتیب مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره به درخواست موجر خودداری نمایند. تبصره ۱. موارد ذیل از شمول حکم فوق مستثنی است چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی از مرجع مربوطه اخذ نموده باشد. املاک مسکونی مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد اجاره به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد. در این موارد مستاجر میبایست ظرف مدت حداکثر ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی (در صورت انقضای مدت اجاره) نسبت به تخلیه و تحویل اقدام نماید. در صورتی که نیاز موجر یا افراد تحت تکفل وی به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت شخصی توسط مرجع قضایی صالح احراز شود. چنانچه مستاجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره بها، هزینه شارژ و…) اقدام ننموده و موجب ضرر و زبان قابل ملاحظه موجر به تشخیص مرجع قضایی صالح شده باشد. تبصره ۲. رسیدگی به کلیه دعاوی و شکایات در خصوص این مصوبه به عهده مراجع قضایی صالح می باشد. رسیدگی باید به صورت خارج از نوبت انجام شود. تبصره ۳. مصوبه حاضر جایگزین بند ۲۳ مصوبه الحاقیه شماره یک بسته مقاوم سازی اقتصاد ملی و دفاع غیر نظامی در شرایط اضطراری (شماره ۲۰۰/۴۰۰۰۰۸ مورخ ۱۴۰۴/۱۲/۱۷) میشود و تا پایان سال ۱۴۰۵ معتبر است. نویسنده: وکیل مهدی مظفری
