رفع تصرف ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی

##رفع تصرف ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی خلع ید به مفهوم اعم شامل دعوای خلع ید به مفهوم اخص ( دعوای مالکیت )، دعوای رفع تصرف عدوانی ( حقوقی و کیفری ) و دعوای تخلیه. در مقاله قبلی در مورد دعوای خلع ید به مفهوم اخص به صورت مبسوط توضیح داده شد و خلاصه این دعوا به این صورت میباشد که مهم ترین رکن اساسی این دعوا، مالکیت رسمی خواهان بر ملک موضوع اختلاف میباشد و منظور از مالکیت نیز مالکیت تصریح شده طبق ماده 22 قانون ثبت میباشد. لذا در موضوع این پرونده که ملک سابقه ثبتی ندارد و یا اگر سابقه ثبتی داشته باشد، سند ملک به نام شخص الف نمیباشد، اولین رکن دعوای خلع ید مفقود میباشد و چنین خواسته ای در مورد این ملک با قرار عدم استماع در دادگاه روبه رو میشود. در مقاله دیگری در مورد دعوای تخلیه نیز به تفصیل توضیح داده ام. در دعوای تخلیه حتما باید بین مالک ملک و متصرف قرارداد اجاره منعقد شده باشد که بتوان دستور تخلیه یا حکم تخلیه گرفت. بنابراین در مورد این ملک با توجه به اینکه قرارداد اجاره ای بین طرفین منعقد نشده است، شخص الف نمیتواند دعوای تخلیه مطرح نماید. در مورد دعوای رفع تصرف عدوانی کیفری نیز در یکی از مقالات به تفصیل سخن گفته ام و در این نوع شکوائیه نیز همانند دعوای خلع ید، خواهان باید مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در مورد این پرونده، شرایط طرح دعوای تصرف عدوانی کیفری نیز وجود ندارد. دعوای دیگری که میتوان پیشنهاد نمود رفع تصرف عدوانی حقوقی میباشد. در مورد این خواسته نیز به تفصیل در یکی از مقالات همین سایت توضیح داده شد. یکی از مهم ترین ارکان اساسی دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی سبق تصرف خواهان میباشد و با توجه به اینکه شخص الف در موضوع مطروحه سابقه تصرف در ملک را ندارد شرایط طرح چنین خواسته ای مهیا نمیباشد. با توجه به موارد بالا آیا در مورد مشکل ایجاد شده برای شخص الف، راهکار مناسب حقوقی وجود ندارد؟ در هر صورت شخص الف از طریق مبایعه نامه عادی و یا به واسطه وراثت مالک ملک میباشد، اما ملک دارای سند رسمی نمیباشد و مطابق ماده 22 قانون ثبت هیچ مالکیتی برای ملک در دفتر املاک اداره ثبت محل ثبت نشده است. سابقه تصرف نیز ندارد. هیچ رابطه قراردادی مکتوبی نیز بین طرفین منعقد نشده است. مالک ملک از حق انتفاع ملک خود محروم شده و ظاهرا با طرح هیچ کدام از دعاوی خلع ید، رفع تصرف و تخلیه نمیتواند احقاق حق نماید. این مسئله یک هشدار جدی به مالکین چنین املاکی میباشد که تحت هیچ شرایطی اجازه ندهید شخص ثالثی بدون قرارداد مکتوب ساکن و متصرف ملک نشود. باید به مالکین چنین املاکی توصیه نمایم که حتما با یک وکیل ملکی مشورت نمایند و به طرق قانونی برای اخذ سند ملک خود اقدام نمایند. اما به طور مختصر باید عنوان نمایم که چنین اشخاصی باید به مواد 11 الی 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310و نیز قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۰۹/۱۳۹۰، مراجعه نمایند و اگر شرایط دریافت سند را دارند به صورت حرفه ای در این مورد اقدام نمایند. اخیرا قانون دیگری نیز تصویب شد که با توجه به شرایطی میتوان برای دریافت سند اقداماتی را انجام داد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶/۰۲/۱۴۰۳میباشد. این قانون در حال حاضر دارای ابهامات زیادی میباشد، اما شخص میتواند با کمک وکیل متخصص در بحث املاک جهت دریافت سند اقدام نماید. این قانون دارای آیین نامه اجرایی و در عمل دارای سامانه های خاصی میباشد که در مقاله دیگری به صورت مفصل در مورد آن توضیح خواهم داد. تمام اقدامات بالا برای زمانی است که شخصی مالک چنین ملکی میباشد و هنوز مشکل حقوقی به این صورت برای آن پیش نیامده است. اکنون که شخص ثالثی در چنین ملکی ساکن میباشد و با درخواست مالک ملک را تحویل نمیدهد باید به چه طریق ملک را تخلیه نمود. آیا قانونگذار مقرره ای برای چنین مشکلی در نظر گرفت؟ فصل هشتم از قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 با سر فصل دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت شامل مواد 158 الی 177 میباشد. ماده 171 این قانون مقرر میدارد سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب میشود. پرونده حال حاضر مشمول این ماده قانونی میباشد. وقتی شخص الف ملک خود را در اختیار شخص ب قرار میدهد تا از آن استفاده نماید و در آن سکونت نماید، در اصل امین وی محسوب میشود. اگر با درخواست شخص الف، شخص ب ملک را تخلیه و تحویل ندهد، شخص الف باید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی ملک خود را مطالبه نموده و این ماده و ضمانت اجرای آن را به متصرف اخطار نماید، اگر شخص ب یعنی متصرف ملک را تخلیه و تحویل ننماید، ید امانی وی به ید ضمانی تبدیل شده و غاصب محسوب میشود. در این صورت متصرف عدوانی شناخته شده و مالک میتواند اقدام به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی نماید. در دعاوی رفع تصرف عدوانی حقوقی مستند به ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 نیاز به سبق تصرف خواهان نمیباشد. خواهان همین قدر که مالک عادی ملک میباشد و بتواند اثبات نماید که به شخص ب اذن استفاده داده اما ده روز بعد از ارسال اظهارنامه ملک را تخلیه و تحویل نداده است میتواند دعوای از وی رفع تصرف نماید. با توجه به اینکه شخص ب ( متصرف ) هیچ سند و مدرکی از ملک در اختیار ندارد، مالک میتواند اثبات نماید که وی مالک ملک بوده و شخص ب فقط متصرف ملک میباشد. ماده 171 در مورد دعاوی رفع تصرف از املاک فاقد سند که خواهان سابقه تصرف در ملک ندارد به شدت کاربرد دارد. اینجانب به کرات از این ماده در پرونده های ملکی استفاده نمودم و احکام جالبی در این زمینه از محاکم دریافت نمودم. طرح چنین دعوایی دارای جزئیات و ظرافت های زیادی میباشد و با توجه به اینکه مالک چنین املاکی شرایط طرح سایر دعاوی فوق الاشاره را ندارند و اگر کوچکترین اشتباهی در طرح این دعوا انجام دهند، امکان صدور حکم به بی حقی خواهان وجود دارد. در این صورت امکان دارد خواهان ملک خود را از دست دهد. لذا با توجه به موارد بالا به افراد زیر پیشنهاد میشود حتما با وکیل متخصص املاک مشورت نماید و بدون انجام مشاوره مفصل هیچ اقدامی انجام ندهد: اگر شخصی قصد خرید املاک فاقد سند را داشته باشد. اگر شخصی در حال حاضر دارای ملک فاقد سند میباشد و ملک در اختیار وی باشد، جهت دریافت سند مالکیت. اگر شخصی مالک ملک بدون سند باشد و شخص دیگری متصرف ملک او باشد، سریعا باید اقدام به انعقاد قرارداد مکتوبی با وی نماید. اگر شخصی مالک ملک بدون سند باشد و شخص دیگری متصرف ملک او باشد و ملک را تخلیه نمینماید و قصد طرح دعوا داشته باشد. نویسنده: وکیل مهدی مظفری